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Em contextos familiares, é frequente haver situações de doações, nomeadamente doações de imóveis. É frequente, por exemplo, ver pais a doarem casas aos filhos. Se os filhos optarem por vender estes imóveis que foram doados, terão de ser esses rendimentos declarados para efeitos de IRS?

Neste artigo esclarecemos esta questão e explicamos ainda como calcular as mais-valias da venda de um imóvel doado.

O que é a doação de um imóvel?

A doação de um imóvel é um contrato através do qual um doador entrega um imóvel a um donatário, de forma gratuita. É uma situação mais recorrente em contextos familiares.

Feita a doação, o imóvel passa a ser propriedade do donatário. Logo, este passará a ser responsável pelo pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, o IMI.

Qual a diferença entre doação e herança?

Apesar de serem muitas vezes confundidos, a doação e a herança são conceitos distintos.

A doação trata-se de um contrato entre pessoas vivas. Podemos dizer que se trata de uma herança antecipada.

A herança, por outro lado, ocorre apenas quando há um óbito. A herança é o património de uma pessoa que morreu, que será distribuído pelos seus herdeiros.

É necessário declarar a venda de um imóvel que me foi doado?

Se proceder à venda do imóvel doado, terá obrigatoriamente de declarar essa venda. Desta venda resultam mais-valias patrimoniais, que correspondem a rendimentos da categoria G, que serão tributados em sede de IRS.

A alienação de um imóvel tem de ser declarada na Modelo 3 do IRS, no anexo G.

Este anexo é utilizado para declarar a alienação onerosa, ou seja, a venda, de direitos reais sobre bens imóveis. Nestes direitos incluem-se tanto o direito de propriedade como direitos reais menores, como o de usufruto, de superfície, de uso e habitação.

No caso da venda de imóveis não sujeita a tributação, deverá ser preenchido o anexo G1. Isto aplica-se apenas às situações previstas no Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro.

Ou seja, as mais-valias não serão tributadas, preenchendo-se o anexo G1, se:

• A casa vendida tiver sido adquirida antes de 1 de janeiro de 1989
• O terreno para construção tiver sido adquirido antes de 9 de junho de 1965

Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel doado?

Para calcularmos as mais-valias da venda de um imóvel temos de saber o valor de aquisição e o valor da alienação.

Como calcular o valor de aquisição de um imóvel doado?

Nestes casos, o valor de aquisição corresponderá ao Valor Patrimonial Tributário, VPT, incluído na matriz até dois anos anteriores à doação. Ou seja, o imóvel é adquirido de forma gratuita. Porém, isso não significa que o seu valor de aquisição é nulo.

Embora a doação seja gratuita, o valor de aquisição é determinado pelo valor de mercado do imóvel até 2 anos antes da doação.

Como calcular o valor das mais-valias da venda de imóveis doados?

Existem outros fatores considerados para calcular as mais-valias da venda de um imóvel, para além do valor de aquisição e de alienação. Para este cálculo são considerados também os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos anteriores à venda. Incluem-se nestes encargos os custos com obras e reparação do imóvel, por exemplo. Para além destes encargos, devem ser também consideradas as despesas relacionadas com a aquisição e a venda do imóvel.

Sabendo todos estes valores, é possível calcular as mais-valias:

Mais-Valias de Alienação de Imóvel = Valor de Venda – Valor de Aquisição – Encargos de valorização do imóvel e de compra/venda

Se tiver investido na valorização do imóvel nos últimos anos antes de o vender, poderá deduzir estes custos ao valor de venda. Isto permite que o valor das mais-valias seja menor e, consequentemente, o valor de IRS a pagar também.

Exemplo de cálculo de mais-valias da venda de um imóvel doado

Consideremos um imóvel adquirido por doação de parentes em linha reta, de um pai para um filho.

Os pais do Óscar, em janeiro de 2004, doaram-lhe uma casa com o VPT de 80.000€. Este valor corresponde ao VPT atualizado aquando da entrada em vigor do código do IMI, a 1 de dezembro de 2003. Anteriormente, o VPT do imóvel era de 50.000€.

Em 2023, o Óscar vendeu a casa por 120.000€.

Para efeitos do cálculo das mais-valias, qual é o valor de aquisição a considerar?

Serão os 50.000€ ou os 80.000€? O valor de aquisição é de 50.000€ conforme justificado pela alínea a) do nº3 do artigo 45.º do CIRS. Uma vez que foi adquirido por doação, o valor de aquisição corresponde ao VPT do imóvel até 2 anos antes da doação.

Assim, a mais-valia apurada é calculada da seguinte forma: 120.000€ - 50.000€ = 70.000€.

O valor a declarar no anexo G da Modelo 3 será de 70.000€.

Como controlar as situações abusivas que decorrem das doações de imóveis?

A doação, sendo um contrato entre pessoas, pode levar a um planeamento fiscal ilícito, como o aumento do Valor Patrimonial Tributário. Consequentemente, a mais-valia obtida, aquando da alienação do imóvel, é menor, o que dará um imposto inferior a liquidar. Para evitar estas situações, o legislador introduziu uma norma anti abuso prevista no artigo 45.º do CIRS.

Caso o imóvel tenha sido adquirido por herança, não se aplica a norma anti abuso. O valor de aquisição a considerar corresponde à data da abertura da herança, isto é, a data em que ocorreu o óbito.